1. 研究目的与意义
作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看, 房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但南京地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使南京房地产市场保持持续健康发展,政府的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文将着重对南京的房地产进行调查与分析并从中找出南京房地产的影响因素。
作为资产评估专业的学生，学习好房地产评估是非常重要的一环。而房地产评估中最为关键的就是房地产的影响因素，因此本课题不仅能够通过对南京房地产的分析找出影响因素进而深入到全国房地产影响因素，还能够加深自己对房地产评估的认识，提高资产评估能力和素质，为以后资产评估的工作奠定基础。
2. 研究内容和预期目标
研究内容：1、通常来说，房地产影响因素主要有：一般因素。一般因素又包括国际因素，社会因素，经济因素，政治因素和心理因素；区域因素。区域因素有商服繁华程度，道路通达因素，交通便捷因素和公共设施完备因素；除此之外还有一些个别因素比如土地的个别因素和建筑物的个别因素。2、收集南京房地产实证资料，建立模型与全国情况进行比较。
拟解决的关键问题：1、影响全国房地产的因素有哪些；2、南京自身有些什么特殊性；3、如何将南京自身特殊性与全国的普遍因素相结合从而得出南京房地产的影响因素。
写作提纲：一、序论：1、提出中心论题-南京房地产的影响因素； 2、说明写作意图-通过比较全国房地产与南京房地产，得出影响南京房地产的具体因素，从而为评估南京房地产提供依据。
二、本论：1、通过收集与分析全国房地产的资料，得出影响全国房地产的普遍因素；2、通过各种渠道（网络、实地考察）收集南京的资料，包括所处地理位置、城市规划、交通尤其是铁路建设状况、人口流动情况等详细资料，并从中分析得出南京自身的特殊性；3、收集南京房地产实证的资料，将收集资料的评估结果与南京自身的特殊性结合起来进行综合分析；4、将全国房地产与南京房地产进行比较，充分考虑南京自身的特殊性，分析普遍因素在南京房地产评估中的适用性并得出影响南京房地产的特有因素。
3. 国内外研究现状
国内：房地产业作为我国的一个新兴产业，从90年代初房地产市场的建立，再到今天房地产业已具有相当的规模。南京市房地产城镇化进程、改善人民生活发挥了积极作用。但同时也应看到,当前房地产市场区域性、结构性问题比较突出。科学把握房地产市场的发展规律,客观清醒地认识房地产市场现状,不但能够对于我们即将毕业的大学生有着重要的指导意义。当前，随着房地产调控政策的力度不断加强，南京市房地产市场进入了自05年以来的第三个观望期。08年开年，房地产销售速度出现大幅回落，在销售急剧萎缩的情况下，房地产价格并未出现大幅下降，而只是呈现增幅减缓的局面。今年是非常特殊的年份，今后，房地产走势将随着国内外经济形势的变化，存在着一些不确定因素和几种不同的选择。房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强等特点。随着南京的国际化,包括房地产业在内的经济各方面都将发生新的变化南京经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大便利，使自己掌握最前沿的房地产信息，不但为大学生在买房方面提供各种方案，更是企业管理人员和投资者管理和投资的重要决策指标。
国外：国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。17世纪末，威廉#183;佩第第一次提出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题。此后至19世纪初的一百多年间，亚当#183;斯密(A.Smith)、大卫#183;李嘉图(D.Ricardo)、马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究，形成了现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。上述理论均对房地产市场发展的早期研究提供了重要的理论基础。前英格兰银行货币政策委员会成员Goodhart、美国俄亥俄州立大学教授Cecchetti、美国经济学家Frank#183;Smets和Joseph#183;Carson等为代表的很多学者认为：货币政策与资产价格相关，货币政策应对资产价格的波动做出反应。Carey(1990)主要分析了短期内房地产市场供给固定时，房地产市场周期的循环过程。经典的Carey房地产模型指出：房地产价格取决于投资者数量、收入水平、供给数量、金融政策等因素。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格的实证研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。
4. 计划与进度安排
1、2022年11月至2022年1月，拟订提纲。通过学校图书馆书籍、电子网络、杂志以及硕博论文收集相关资料，在学习所有与论题相关知识点的基础上，总结并提炼出提纲，填写开题报告。
2、2022年1月至3月，完成初稿。进一步收集相关资料，按照前期拟订出的提纲，充实论文的内容，并对其加以具体分析论证，完成论文初稿。
3、2022年3月至4月，反复修改初稿。仔细阅读初稿，对其不足之处以及语句不通顺之处进行修改，并查阅近期文献充实论文。
5. 参考文献
1、王子龙, 许箫迪, 徐浩然. 江苏房地产价格波动的实证分析[J]. 价格月刊, 2009(9):60-65.
2、苏典. 南京市房地产市场现状分析及对策--基于购房人群动机的调查分析[J]. 西部大开发旬刊, 2011(6):16-17.
3、施他. 税收政策对南京房地产市场的影响分析[J]. 黑龙江科技信息, 2008(03):94-94.
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