1. 研究目的与意义
上世纪 80 年代初，中国首先开启了东南沿海“经济特区”的土地使用制度和住房制度改革，其中，面向外资及外籍人士的别墅、高级住房和商用设施的不动产投资揭开了中国房地产制度改革的先河 。此后，1995 年国有企业改革进入“抓大放小”阶段，作为“三大包袱”之一的住房随着中小型国有企业民营化改革的大潮被迅速推向市场。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设 的 通 知》( 国 发〔1998〕23号) ，标志着中国城市住房进入全面商品化阶段，自此中国房地产投资总额和房价进入一路飙升的阶段。进入 21 世纪，中国房地产市场在发展不平衡、住房供求的结构性矛盾突出、房地产价格和投资增长过快、房地产开发和交易行为不够规范等问题凸显的情势下，中央政府多次出台房地产市场调控政策，以期达到对房地产市场监管和调控的目的。但是，政策调控并没有遏制住房价的上涨，截至2020年10月的统计数据，2020 年全国每平米商品房平均售价比 2010 年上升了 106%，，比2019年增长了6.1%，而2019年全国每平米商品房平均售价比2018年增长了10.6%。
2019年年末到2020年年中，是一个特殊的时期。受疫情影响，不仅房地产企业受到打击，社会各行各业都陷入困境。2020年上半年，统筹防疫和发展成效显著，房地产企业恢复速度迅猛，商品房销售额增速直逼2019年末。
2019年，23号文限制金融机构对于地产企业的融资。2020年，尽管受疫情影响，国家对于房地产企业的监管仍未放松。2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，在此基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，一定程度上证实了尚未完全出台的三道红线政策。
2. 研究内容和预期目标
“三道红线”分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应三个指标均超阈值、两个指标超出阈值、一个指标超出阈值以及三个指标均不超阈值这四种情形。每一档均规定了有息负债的增速限制。
如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
3. 国内外研究现状
日本在地产泡沫以后，通过增发国债，放宽限制，更改建筑标准使房地产业进入了了新的发展阶段，《泡沫经济学》、《金融战败》、《大衰退》三本书细致分析了日本的地产泡沫。
美国很早就进入了房地产发展的成熟阶段，建立了成熟的房地产投资信托基金，出台了相应的税收优惠政策，21世纪以后，美国房地产再次大热，政府颁布730亿美元的房产救助计划，为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元资金，通过一系列政策性调整，使得房产增值的同时美国人民的收入能够购买或保住房产。2014年出版的Real Estate Finance in the New Economy，系统介绍了国外的房产市场现状以及改革政策。除此以外，还有各类细致分析北美，意大利，东南亚房产发展政策的文章发表在国际期刊上。
4. 计划与进度安排
12月-1月，搜集三道红线政策有关的政府文件报道，收集房地产企业融资、运营有关的资料，收集全国前一百名房地产企业近年数据，建立表格和数据模型
1月-2月，撰写初稿
3月-4月，根据最新数据、老师要求，修改论文，定稿。
5. 参考文献
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王京滨;夏贝贝.中国房地产改革40 年:市场与政策[J].宏观经济研究.2019,251(10):25-34.
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侯思捷;耿 纯;刘 怡 .房地产市场调控: 形格势禁还是政策信号[J].北京大学学报(哲学社会科学版).2020,57(320):109-118.
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李世伟 .房地产调控背后的政策选择——我国房地产调控政策评析[J].对外经贸.2020,312(06):71-74.
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