南京市住房价格影响因素研究开题报告

本课题的意义、国内外研究概况、应用前景等（列出主要参考文献）

一、研究意义

国土资源部于2013年10月22日公布的2013年前三季度国土资源的有关统计数据显示：前三个季度，我国房地产用地供应13.6万公顷，创近年来新高^[1]。随着我国城市建设的发展，房地产业（以住宅产业为核心）在国民经济中占有越来越重要的位置，逐步成为我国经济发展的支柱产业。

我国是一个幅员辽阔，各地发展极不均衡的大国，由于房地产产品具有空间不可移动性，并且影响房地产价格的影响因素众多而复杂，所以房地产的价格是因时、因地、因用途而异的。定性和定量研究一个城市或地区房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势，可以为当地政府进行宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为房地产开发企业项目运作和银行信贷管理提供参考价值。

学者认为影响住宅价格的因素有：土地使用制度、住房制度、城市规划、人口密度、城市化进程、经济发展状况、财政金融政策和物价水平等的一般因素，也有道路交通、城市设施、环境状况等的区域因素，还有建筑物本身的结构特征等的个别因素[^2]。

但是，这些影响因素在不同的国家，不同的地区，不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是不一样的。基于以上考虑，本文以南京市住宅价格为研究对象，试图探讨现阶段南京市住宅价格的影响因素，以期为今后的发展研究提供参考依据。

二、国内外研究概况

1 国外研究概况

住宅价格的重要性和敏感性吸引了国内外经济学家和公众的广泛关注。从国外研究文献来看，对住宅价格影响因素的实证研究主要集中在形成均衡住宅价格的动力因素、通货膨胀、管制等对价格的影响等方面。

1.1形成均衡住宅价格的影响因素

（1）收入对住宅价格的影响

Bartki(1991)是最早对这一领域进行总结和评论的学者。他的研究揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长的影响，但这些因素对住宅价格影响的程度是不同的[3]。

Abrahma和Hendershott(1996)开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关[^4]。

GeoffKenny(1999)认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均衡是由于供给和需求作用的自然结果。按照这种观点，居民收入的增长会增加住宅的需求量，相应供给量也会增加，而住宅供给和需求的相互作用决定住宅价格的原理和决定其他商品或服务价格的原理应是一致的[5]。

（2）区位对住宅价格的影响

Henderson的研究则显示了从居住地到CBD的距离、交通成本、空气污染对住宅价格有显著的影响[6]。

Henry O.Pollakowski研究认为，区位因素(如到CBD的距离、交通状况因素等)、邻里因素和建筑因素对房价的影响早在城市房屋特征价格模型中得到证实[7]。

（3）融资效应对房地产价格的影响

Owen Lamont和Jeremy C.Stein认为，引入融资效应后，住宅价格对人均收入变化的反映更为敏感。他们的研究表明，在高融资的城市，住宅价格对收入变化做出快速反应，低融资的城市中住宅价格的反映则要平稳得多[8]。

1.2 通货膨胀对住宅价格的影响

Kontnonikas和Montagnol 估计了住宅价格与总需求、通货膨胀间的关系，结果表明住宅价格波动对总需求变化有显著影响，且住宅价格波动和通货膨胀之间具有高度的正相关性[9]。

Tkaca和willkins分别检验了股票价格与通货膨胀对加拿大产出和房地产价格的预测能力，发现通货膨胀对房地产价格的预测能力更强[10]。

1.3 管制对房地产价格的影响

Landies的研究证实了规划对于住宅价格的重要影响，但同时也显示，规划过程与程序可能比具体的政策来得更为重要。他认为，地方性政治对此也有莫大干系[11]。

McMillan和McDnoald研究发现，规划机构虽然不会对商业或工业需求做出反应，但会对住宅市场需求做出反应。住宅用地规划倾向于跟着市场的脚步走，从而并不对住宅价格生产重大影响[12]。

2 国内研究概况

我国房地产市场的发展历程较短，因此国内对于房地产市场的研究起步较晚。但由于近年来房价问题日益突出，国内学者也普遍意识到诸如收入，货币金融，土地市场，管制等因素对房地产价格的显著影响，并对主要经济变量进行了广泛的研究。这些分析主要集中在近几年，并且大多局限于一些定性的描述，实证分析及市场实践方面的研究略显不足。

2.1 形成均衡住宅价格的影响因素

（1）收入对住宅价格的影响

李立、李永辉认为,住宅价格是由多种要素决定的，除土地费用、建安费用等费用外，与国家的经济政策、居民收入水平和经济发展的景气度等因素的变化也有重要的关联性[13]。

此外，学者吴建峰认为我国住宅价格上涨的主要原因是我国城市居民人均收入的不断增加，因为随着我国城市居民人均收入的不断增加，人们对居住的条件和房屋的质量都会有更高要求[14]。

（2）区位对住宅价格的影响

王华欣认为房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满意度、经济收益或社会影响。当房地产的社会经济位置由劣变优时，其价值会上升，反之会下降[15]。

李凌峰通过对住宅价格的影响因素的定性分析得出在交通便利、人口密集、靠近市区的商业发达地区，住宅价格一般会比较高，而那些交通不便、人口稀少、远离市区的商业落后的郊区，住宅价格一般会比较低[16^]。

2.2 土地市场对住宅价格的影响

高波、毛丰付利用1999-2002年土地交易价格指数和房地产价格指数的季度数据进行 Granger 因果关系检验和回归分析发现，在短期，房地产价格和土地价格之间存在相互影响，但是在长期，房地产价格决定土地价格，而土地价格却不是影响房地产价格的主要因素[17]。

岳晓武、王小映主要研究房价与地价的关系，他们认为一个城市如果房价高，那么其地价占房价的百分比也会较高[18]。

2.4 管制对住宅价格的影响

谢经荣等在研究房地产价格的影响因素中提到街道规划设计是影响土地价格的一个方面^[19]，但他并没有对不同层次和类型的城市规划可能对住宅价格产生的影响加以研究。

崔健华提出城市规划是对城镇国有土地使用和转让进行调控的重要依据和手段，城市规划对某一地块的土地用途的确定,也就限定了开发物业的类型^[20],但他并没有进一步研究由于开发物业类型的限定对住宅价格可能造成的影响。

三、应用前景

从2002年到2012年，南京市房地产开发投资额从137.63亿元增长到了972亿元^[21]，10年间增长了6.1倍，这对南京的住宅价格产生了推动作用，不同程度上对南京市民生活水平改善，增加劳动就业，拉动消费等方面做出了巨大的贡献；与此同时，住宅价格变化和住宅市场的发展，一直是南京市人民政府关注的焦点，并为解决住房市场的问题曾出台了一系列的政策，以维持南京市住房市场的健康发展，但如何保持南京住房市场的繁荣，稳定南京房地产市场的价格，仍然还在探索之中，因此研究住宅市场价格的影响因素，一方面对居民购房、投资消费起到了指导作用，另一方面对政府有效和合理调控住宅市场，具有参考意义。

参考文献：

[1]经济参政网（http://jjckb.xinhuanet.com/2013-10/22/content_472167.htm）

[2]鲍丽香.房地产价格影响因素研究[D].河海大学,2006.

[3]Bartik,Timothy J.Who Benefits from State and Local Economic Development Policies (We Up Join Institute for Employment Research 1991)

[4]Abraham,J.M.and P.H.Hendershott,Bubbles in Metropolitan Housing,Journal of Housing Research,1996:191-207

[5]Kenny,Geoff,Modeling the Demand and Supply Sides of the Housing Market:Evidence from Ireland

[6]J.Vernon Henderson,Urbanization and City Growth.

[7]Henryo.pollkakowski,Data Sources For Measuring Housing Price,Journal of Housing Resea

rch,1995,Vol 6:37-70

[8]Owen Lamont,Jeremy C.Stein,Leverage and house-Price dynamics in U.S.Cities

[9]Kontonikas.A Montagnoli.A.Has Monetary Po1icy Reacted to Asset Price Movements Evidence from the UK[J].Ekonomia,2004,7(1):18-33.

[10]Greg Tkacz. Carolyn Wilkins. Linear and Threshold Forecasts of Output and Inflation with Stock and Housing Prices[J].Bank of Canada Working Pape,2006,Vol.25,(7):237-245.

[11]Landies,JohnD.1992.Do Growth Controls work A New Assessment.Journal of the American Planning Association 58,no4(Autumn):489-508

[12]McMillan,Daniel P.andJohnF.MeDonald.1991.A Simultaneous Equations Model of Zoning and Land Values.Regional Science and Urban Economies 22:55-72

[13]李立,李永辉.论当前影响房价的因素及变动趋势(M).东岳论丛,2002,6:36-38

[14]吴建峰.我国城市住宅价格研究.房地产论坛,2002(5):38-39

[15]王华欣.我国房地产价格及其影响因素分析[D].山东大学,2009.

[16]李凌峰.房地产价格影响因素研究[D].湖南大学,2012.

[17]高波,毛丰付.房价与地价关系的实证检验.产业经济研究,2003(3):19-24

[18]岳晓武,王小映.地价上涨是房价上涨的结果而非原因.中国土地,2006(11):15-20

[19]谢经荣.房地产经济学(M).北京:中国人民大学出版社,2002

[20]崔健华.房地产经济论(M).北京:经济科学出版社,2003.

[21]国家统计局进度数据库.