1. 研究目的与意义
住房既是价值高的投资品，也是成本高的消费品，这样的双重属性奠定了它在我国居民财富中的重要地位。1990 年前后我国房地产市场在经历了理论探讨、试点以及房改的全面启动之后迎来了发展的黄金时期，不断发展壮大并跃升成为我国经济的支柱产业。国家统计局数据显示，出售商品房的市场规模在 2018年已经达到 149972.74亿元，与 1998 年相比，住房销售均价也从每平米 2112 元上涨至8737 元，年平均增速达7.36%，房地产市场整体发展繁荣。
在我国房地产业的发展状况方面，近几年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的政策，在这些政策的推动下，中国的房地产投资事业一直保持着增长。城镇居民在步入小康生活的进程中，其住房消费也呈现出多样的发展趋势，在居民消费结构中占的比重也越来越大，另外居民的消费观念发生了巨大的转变，按揭贷款购房者数量不断攀升。经济的发展、观念的转变促进了居民对住房的消费的转变。
伴随着我国经济的快速发展，城市化进程加快以及居民生活水平的提高，对住房的需求也越来越明显，由此转变为消费的热点，相应地，住房消费中也存在一些问题。
2. 研究内容和预期目标
本论文的研究内容：
中国房地产由以往的供不应求、高速发展逐渐被供需均衡、平稳发展所取代，房地产投资由高速增长逐渐趋于平稳。论文拟基于住房消费的概念、历史特征、变化趋势，分别从宏观经济基本面、人口因素、城镇化进程、房价、区位、开发商、物业等需求方面和土地因素、信贷因素及其他供给方面分析影响住房消费的主要因素，最后提出稳定住房消费的对策建议。
本论文拟解决的关键问题：
3. 国内外研究现状
国外学者对于住房消费偏好的研究成果主要集中于：住房类别选择理论、住房租购选择理论以及住房区位选择理论，从住房消费偏好的角度，提出住房消费的影响因素主要有住宅建筑属性与住宅可居住性、自然环境与邻里质量、地块特征和房地产税等。
国外很早就开始对住房消费偏好进行研究，主要以成熟的住房市场为背景。在成熟的住房市场环境下，家庭状况和家庭所处的生命阶段对住房消费的影响非常大。Kain和Qulgley研究家庭特征对居民住房消费的影响，研究表明家庭规模、性别、婚姻、收入，买房经验对住房消费偏好产生显著影响。并得出单身男性比单身女性购买住房的可能性大；白人比黑人购买住房的可能性大；收入越高，买房的可能性越大；家庭规模越大，买房的可能性越小。 Li采用Logit方法，研究波士顿地区居民的住房消费偏好，结果表明家庭规模越大、户主年龄越大、收入越高的家庭，买房的可能性越大。Blackley和Follain通过对34个城市的调研，选取家庭特征变量(如种族、家庭年收入、人口结构等)作为研究变量，研究结果显示：收入越高的家庭，购买住房的可能性更大，单身的年轻人及黑人购买住房的可能性较小。Shear, Watch和Weicher同样把家庭特征(如婚姻、年龄、种族、收入等)作为研究变量，运用Logit模型方法研究家庭特征对住房消费偏好的影响，研究结果表明，年龄较大、已婚、收入水平高、家庭成员多的的家庭更倾向于选择购买住房。由上得知，在初期对于住房消费偏好影响因素的实证研究主要聚焦在家庭特征变量对住房消费偏好的影响。
在90年代以后，关于家庭住房消费偏好的研究也变得广泛起来，Eppli和Childs 以年轻人为研究对象，结果表明小孩的出生会促进年轻人买房。VanderHart 研究老年人的住房租买选择，结果表明：孤寡老人、残疾人、退休人员比已婚和有孩子的家庭选择租赁住房的可能性更大。Jeffrey M. Perloff研究外来务工人员的住房消费偏好。
4. 计划与进度安排
为了解居民住房消费的实际情况，可通过问卷调查的方式收集居民住房消费相关数据资料，采集了居民家庭的人口统计特征、收入、风险态度等信息，问卷对于各年龄阶段、各学历层次、各婚姻状况均有所涉及，具有一定代表性。分析居民住宅类型偏好、户型需求与家庭生命周期、房屋面积与收入水平是否相关，以及居民对于房地产市场的未来消费预期。
此次研究的调查问卷由五部分组成。第一部分为调查对象的基本背景信息，即所谓人口统计学变量，包括性别、年龄、学历、职业、收入、婚恋情况和居住状况。第二部分为购房意愿与行为。第三部分为住房消费偏好的影响因素，其中，建筑特征包含 4 个题项，区位环境包含 4 个题项，物业管理包含 4 个题项，经济条件包含 3 个题项，开发商营销与服务包含 3 个题项。
此次正式调查问卷的打分采用最常见的李克特五级量表，用 5、4、3、2、1 分，分别表示“非常重要”、“重要”、“一般”、“不重要”和“非常不重要”。本次研究通过 SPSS23.0 软件，对正式问卷调查收集到的数据进行了描述统计分析。并基于分析结果，从相应方面提出相应对策与建议。
5. 参考文献
[1] Yong Tu. A Two-stage Housing Choice Forecasting Model[J].Urban Studies，1996，33（3）.
[2] Steven C. Bourassa，Ming Yin. Housing Tenure Choice in Australia and the United States： Impacts of Alternative Subsidy Policies[J].Real Estate Economics，2006，34（2）.
[3] Jonathan Silberman，Gilbert Yochum，Keith Ihlanfeldt. Racial Differentials in Home Purchase：The Evidence From Newly
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