1. 研究目的与意义
一、选题背景与意义
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求,房地产业已成为国民经济的支柱产业,大力发展房地产业,对于解决旧城改造，改善人民的居住水平,乃至城市的发展,具有十分重要的意义,现在企业竞争的的结果使房地产开发企业将逐渐进入一个微利时代，产品的成本和利润也变得非常透明,现在企业的竞争不仅体现在技术，人才和价格上，同时体现在营销策划方面。因此，成功的营销策划是企业取得竞争优势的重要来源。技术，资金和人才方面处于劣势的房地产开发企业，如果能在营销方面做到科学管理，将大大提高企业的竞争力，因此，对房地产营销策划方面问题的研究，必然会对房地产营销水平的提高起到一定的启示作用。
2. 课题关键问题和重难点
二、课题关键问题及难点
定位设计、财务评价和确定的建设方案，制定项目的经营方案和营销策略，包括市场细分、确定目标市场并制定相应的价格策略（如总体定价策略、时点定价策略、租售比例、销售顺序等）、产品策略（如产品质量、产品性能、如何落实定位设计和建设方案等）、渠道策略（如渠道结构、渠道成员的选择、激励、控制等）、促销策略（如广告、营业推广、公共关系、推销等）等工作。在中国房地产业发展的过程中，房地产营销策划是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节，具体关键问题和难点如下几点：
1.如何做到不因为理论的欠缺而导致把市场定位混同于目标市场
3. 国内外研究现状（文献综述）
三、文献综述（或调研报告）
翟祥明在房地产营销策划研究中提出随着消费者对住房要求的不断提高,房地产业迅速发展,房地产营销策划也随之快速发展起来,在我国经历了从建设观念阶段标准规划到营销观念阶段全程策划的转变,其发展趋势正向整合营销前进【4】。因为营销策划能更好的满足消费者的需求、增强居住品质、为开发商带来更大的利润并提升开发商的品牌,所以在房地产开发中占据越来越重要的地位。通过对房地产营销策划的流程、项目特征、目标市场和营销策略几方面的分析,可以清晰的了解策划的内容。而目标市场分析和营销策略的制定则是整个策划过程的核心。虽然房地产营销策划理论有了很迅速的发展,但在策划过程中出现的问题仍然很多,主要集中在市场调研分析不足、缺乏对区域规划的深层次把握、理论知识欠缺、目标顾客群定位模糊、对市场竞争对手的应对反映估计不足、脱离市场需求的创新等方面。但这些问题也不是不能避免的，比如通过制定严谨的市场调查流程、定期加强理论学习、正确运用目标市场选择模式、基于楼盘品质的创新。
杨明秀在影响房地产市场定位的因素分析中指出房地产市场在经历了由卖方市场向买方市场的转变，逐渐走向良性发展轨道，但在实际的运行过程中房地产企业并没有理性地分析我国房地产市场的现状和存在的问题，市场定位没有建立在科学合理并结合我国的实际基础之上【1】。众所周知，房地产具有很大的区域性，不同的地区由于经济、文化、习俗、消费者等方面存在差异，外化在对物业的要求上各不相同。而事实上目前我国的房地产市场在住宅、商铺、写字楼物业的定位上都没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论。还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素，缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自己的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。采用定性和定量相结合、比较分析方式试图建立适合我国房地产市场定位因素分析系统，这对房地产企业向市场提供适销对路的楼盘以降低房地产空置率有重要的指导意义。
4. 研究方案
四、方案（设计方案、研制方案、研究方案）论证
1.市场的结构，项目的分析，目标市场的定位与分析
2.客户的分析，客户的定位，客户消费的心里分析
5. 工作计划
四、工作计划第1周：制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献合理的设计问卷中的调研问题，并且对老师推荐的文献和自己找的文献进行阅读以了解其所述的内容
第2周：了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查，了解所开发项目周围的各种环境，实地考察以熟悉竞争对手的具体情况，试发问卷，反应问卷制定的合理性
第3周：制定最后的调查内容及方法，完成开题报告
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