1. 研究目的与意义
我国的房地产行业经过20多年的市场化发展，尤其是近十年的超高速增长，已经成为国民经济的重要组成部分，其健康发展与适度可控直接影响到我国社会经济的稳定，因此房地产项目必须考虑政策风险，作出正确的市场预估，准确的定位设计。房地产的财务评价是从微观投资主体角度分析项目可以给投资主体带来的效益及投资风险。
为了对所学专业知识进行系统的总结，以及为今后的工作打下良好的基础，本次毕业设计选择了一个合适的地块进行房地产开发，提高学生的应用所学知识的能力。
2. 课题关键问题和重难点
本课题的难点及关键问题主要有如下几点：
商业地产项目定位是一个复杂而系统的过程。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况，市场需求和供给关系，消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种机能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可以进行定性分析，还可以进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。由于笔者理论水平和实践经验的欠缺，在借鉴和参考了相关资料瞎，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所改善。
3. 国内外研究现状（文献综述）
根据给定的拟开发宗地、相应的城市规划条件以及有关的宗地资料数据，从房地产公司或咨询单位的角度，通过市场调研分析项目的市场环境（包括宏观、区域和微观三个层面）、消费者（购买力水平、购买倾向、年龄和家庭结构等）、竞争楼盘（产品、价格和物业管理等）、竞争对手（品牌知名度、专业化程度和成本状况等），对项目开发进行定位，提出开发项目的设计立场、概念（如绿色、生态、环保、数字、可持续发展等）、目标及指导思想等，提出委托设计任务书或几种建筑设计方案。其在本小组中，具体负责该住房项目的定位设计，后者包括项目功能属性定位、总体定位、目标客户需求定位、SWOT 分析、价格定位、市场属性定位等内容。
出让土地名称：南京市雨花台区西善桥街道善水湾西侧地块。编号：NO.2015G53。土地位置：东至南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司用地，南至秦淮新河，西至国有土地，北至秦淮新村。出让面积：17198.54㎡。土地规划用途：二类居住用地。出让年限：70年。成交价款：42000万元。容积率：R≤1.8。
目前商业地产在某些地区存在盲目开发现象，这一点从政府工作报告里可以窥见一斑，在商业地产建设初期，进行科学论证，以市场事实为基础进行商业项目的定位，应该可以商业地产建设盲目性。
4. 研究方案
研究的技术路线：拟定调查方案，设计调查问卷，实施调查，设计项目规划，安排进度，进行项目可行性分析，进行估算，得出数据并分析。
可行性的分析方法：对包括土地费用，前期的工程费用，建筑安装工程费用，基础设施建设费用，公共配套设施费用，开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实自己的来源渠道和筹措方式。测算基础的数据和参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算，再进行财务评价。
根据财务评价，虽投资进行盈亏能力分析，可用静态和动态分析法，罗列相关现金流量表，确定用于敏感性分析的经济评价指标，如内部收益率，净现值指标等，计算在其影响下的变动情况，进行分析。市场调查的方法：询问法，市场调查法，查阅资料，问卷调查，统筹法等。
5. 工作计划
第1周 制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献
第2周 了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查
第3周 制定最后的调查内容及方法，完成开题报告
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