1. 研究目的与意义
背景：房地产开发项目的市场定位决策是项目投资决策至关重要的一个环节，有效的市场定位是决定开发企业获得更大的投资效益和投资风险性较小的前提和基础。房地产业迅猛发展，已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。房地产定位对于增强房地产开发项目竞争能力，解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力，有效地整合房地产项目资源都有一定的作用，于是房地产定位的重要性日益凸显。
意义：众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。房地产项目定位在房地产运做过程中的作用越来越重要，如何做好房地产项目的定位已经成为房地产项目成功与否的关键。定位即对项目进行科学的分析和预测，减少投资的盲目性，增强项目的可操作性，使项目的整个运做过程符合市场的规律，也使房地产产业蓬勃发展。
2. 课题关键问题和重难点
房地产定位的关键问题：
1、了解这片区域的经济情况及本身的注资能力。根据经济状况选择建立不同层次的项目。
2、了解该区域周边的市场情况,抓住市场空白点,找到突破口。需要重点把握市场的供求情况。
3. 国内外研究现状（文献综述）
房地产项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。
崔进在《房地产开发项目定位研究》[1]一文中从定位的必要性和重要性入手,分析定位偏差,提出纠错措施。首先,通过理论部分的综述和研究,提出房地产定位的三个步骤STP理论, 对项目实施了市场细分,将波特五力模型应用到项目的目标市场选择中；然后,通过SWOT分析及商圈理论组合分析的方式,构建了基于现实情况；最后,针对项目本身情况的房地产细分与市场定位的方案,并且较系统地阐述了在新形势下的各种市场定位方法的特点和适用性。此文将当前形势下项目本身的情况与房地产项目整体策划相结合进行深入的实证研究,为房地产项目市场定位整体策划工作的专业性、全面性及可操作性提供了应用工具,为行业的健康发展,投资的科学分析提供了简捷的工作方式。
李娟在《房地产项目可行性分析的理论与方法研究》[2]中分析了全国房地产行业在经历了迅猛发展后,开始全面减速的原因,也阐明了房地产定位的重要性。虽然有经济金融危机、政治、经济政策等客观方面的因素,但更多是市场定位不准、基础工作不扎实、风险预测不足、可行性研究的深度不够, 留于形式、产品定位失误等主观因素造成的.房地产开发项目存在着很高的投资风险,其成功的关键在很大程度上取决于决策的正确与否.因此在项目的决策阶段, 为避免投资的盲目性,对项目进行的可行性研究成为投资决策的重要依据。
4. 研究方案
拟定调查方案，设计调查问卷，实施调查，设计项目规划，安排进度，进行项目可行性分析，进行估算，得出数据并分析。
制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献。了解项目的基本信息及实地考察，进行调查。制定最后的调查内容及方法。市场调查，初步定位。分析项目进一步定位并综合评价。
5. 工作计划
第1周 收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。 制定详细计划及调查问卷初稿；完善英文翻译。
第2周 了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。调查并修改调查问卷，完成开题报告。
第3周 市场研究（1）市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。（2）经过市场调查及数据分析，得出住宅项目的市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。（3）进行楼盘考察，熟悉和掌握小区规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧 完成市场调研报告。
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