1. 研究目的与意义
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的要求，房地产业的投资已经成为固定资产投资的重要组成部分，也是全国风险性较强的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的一无所有到现在的无处不在，可以说营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。在这种大环境的趋势下，我作为一个大四即将步入社会的青年，对于自己所学习的专业想做出更加深刻的理解，在毕业之际，对于浦口高新区蓝海路以北、桥康路以南做出项目定位设计方案研究，从而进一步了解当下的房地产业，能够为半年后的从业打下一定的基础。
2. 课题关键问题和重难点
商业地产项目定位是一个复杂而系统的过程。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可进行定性分析，还可进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。由于笔者理论水平和实践经验的欠缺，在借鉴和参考了相关资料下，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所完善。
商业地产项目定位操作框架模式和定位方法提供了全面、科学的工作思路与工具，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要在定位之前了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等情况。另外，项目定位绝非照猫画虎般的机械运作，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。
3. 国内外研究现状（文献综述）
房地产项目可行性研究房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和估计；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和通用适应性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建没和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。我国房地产是一个新兴产业，自八十年代中后期才逐渐发展起来的。我国目前的房地产投资开发评价，大多以净现值、内部收益率、投资回收期等方法进行投资效果的预算。我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1.市场调查和分析 做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并做出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等. 2.规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述. 3.开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。4.项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估. 5.项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
房地产项目定位房地产开发项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅项目,商业项目,写字楼项目,工业项目等。房地产项目定位的主要方法原则是先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位。需求分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标消费群体需求对比所形成的市场空间的判断，是项目定位过程中最直接、最理性的依据。需求分析的核心是对市场机会点的判断和选择。竞争分析是对竞争区域和竞争性项目的核心竞争力和弱势缺点进行比较分析，以做到知己知彼，百战不殆，并依此选择和制定相应超越和规避策略。竞争分析的核心是寻求超越行业竞争的突破口和竞争的差异化。
除此之外，房地产开发的前期调查工作也必不可少。房地产市场前期调查房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。(1)房地产市场环境调查。1.政治法律环境调查2.经济环境调查。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。3.社区环境调查。(2)房地产产品调查。1.房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售价的意见及对某种房地产产品的接受程度。(3)房地产价格调查。影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。(4)房地产促销调查。(5)房地产营销渠道调查。(6)房地产市场竞争情况调查。市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能做出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。
4. 研究方案
研究的技术路线：拟定调查方案，设计调查问卷，实施调查，设计项目规划，安排进度，进行项目可行性分析，进行估算，得出数据并分析。可行性的分析方法：对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。测算基础的数据和参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算，再进行财务评价。根据财务评价，对投资进行盈亏能力分析，可用静态和动态分析法，罗列相关现金流量表，确定用于敏感性分析的经济评价指标，如内部收益率、净现值指标等，计算在其影响下的变动情况，进行分析。市场调查的方法：询问法、市场调查法、查阅资料、问卷调查、统筹法等。
5. 工作计划
第1周收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，进行英文翻译。制定详细计划及调查问卷初稿；完善英文翻译。
第2～3周了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。调查并修改调查问卷，完成开题报告。
第4周市场研究（1）市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。（2）经过市场调查及数据分析，得出住宅项目的市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。（3）进行楼盘考察，熟悉和掌握小区规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧完成市场调研报告
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