1. 研究目的与意义
近年来，随着经济的迅速发展，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展。其发展过程中，这一行业展现出强大的生命力，广阔的发展空间，持续的发展前景，强烈的现代气息。它推动了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设。随着市场经济的不断发展，对物业管理也提出新的要求，然而，我国物业管理普遍存在企业起点不高，队伍素质偏低；经营理念、管理意识、专业化水平都比较落后；服务产品类型简单、产品同质化严重；产品专业化程度较低、产品横向拓展与产业链延伸不够等问题。
以南京市浦口区江浦街道环北路南侧、江淼路北侧地块物业管理为个案，分析了解目前物业管理的现状，调查了解物业管理中存在的主要问题，提出相应的解决措施，对于改善住宅小区的环境，提升物业管理公司的素质，提高城市品位，有着重要的现实意义和深远的历史意义。
2. 课题关键问题和重难点
物业管理存在的问题归纳如下：
其一，法律法规不健全，物业管理运行机制有待完善。市场经济需要政府的宏观调控，行业相关法制，法规较少，且比较粗糙。
其二，整体管理水平低下，缺乏专业人才。我国物业管理行业的人才储备基础薄弱，行业队伍的总体素质偏低，从业人员的队伍建设远远滞后于行业的发展。我国物业管理企业目前大多采用劳动密集型服务。服务手段落后，服务效率低下，浪费人力物力，效果难如人愿。
其三，市场不健全，企业经营不规范。由于物业管理的市场发育还很不完善，也没有有效的竞争和约束机制，导致物业管理企业服务水平参差不齐，很不规范。
其四，物业公司服务僵化，企业经营能力不足。服务项目单一、服务内容简单是当前大多数物业管理公司运作的通病，服务质量难以提升，仅停留在治安和卫生保洁两类低层次的服务上。
3. 国内外研究现状（文献综述）
物业管理是改革开放及住房制度改革,房屋商品化的产物,卓越的物业管理能够创造整洁、文明、高雅、安全、方便、舒话的居住环境,能够满足人们对物质文明及精神文明的需要,可以陶冶人们的情操,净化人们的心灵,提高人们的素质.物业管理不仅代表了房地产业成熟的标志,而且也给房地产业注入了获得持续发展的强大动力,隨着物业管理工作的深入发展,其优越性必将会越来越多地展现在人们面前，它的出现,既改变了城镇的面貌,又改变了人们工作生话的环境,还增长了房屋建筑物和公共设施的使用寿命,起到了保值增值的作用。2003年国务院出台的物业管理条例,也使物业管理工作定上了法制化軌通,更加有法可依.作为房建四大框架之一的住宅物业管理,将成为人们生存和发展的强大支柱之一.各企业对其住宅管理上的进展以及存在的问题不尽相同。
所谓物业管理，就是专业服务企业运用先进的科学管理方法，依靠有关专业技术，依据相关法律和契约，以房地产管理为中心，向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境的经营性综合服务。从这一概念可以看出，物业管理服务与其他消费服务有着显著差异，那就是物业管理涉及相当广泛的领域。既涉及物业的开发与建设，更涉及物业的运行使用；既包含管理，也包含服务；既具有专业性，又具有社会性。
物业管理行业起源于19世纪60年代的英国，20世纪80年代传入我国内地。在我国经济高速发展的20多年里，物业管理行业得到了迅猛的发展，为人民生活水平提高和经济发展做出了重要贡献。然而收各种因素的制约，物业管理行业在经营管理上所取得的成就远落后于其他行业，甚至还不能与其所创造的社会效益相提并论。目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已打90%以上。物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾：执法困境没有解决；行业风险日益加剧。
我国房地产行业在经历了近10年的高速发展,其建筑工艺、销售水平、房屋品质、配套规划等方面每年都有新的发展。房地产的快速发展进一步加速了我国经济的快速增长,房地产行业已成为我国经济的支柱性行业,是中国经济力量的重要构成部分。但是,随着市场调控的深入,竞争也更加激烈,任何产品的自身价值最终都是要经过销售才能得到社会的承认,所以如何在营销上有所突破,是开发商经营的核心。
目前国内的物业管理在绝大部分地区处于行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区，如深圳、广州、上海、北京等物业管理行业处于行业成长期的初期。处于物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高。市场渗透率较低，或者为了占领市场和保证服务质量而付出较高的成本。甚至出现社会效益与经济效益两不佳的局面；处在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费观念，加之物业管理规范化、标准化的发展，市场渗透率随之提高，从而促进了物业管理企业的健康发展。
在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和服务消费升级的环境下，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，这使得我国的物业管理企业面临更激烈的市场竞争。内部是企业的无序竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等、我国物业管理企业要想在竞争中生存和发展，必须不断的进行创新经营和管理，提高自身的竞争力，才能在市场中赢得自己的一席之地。
参考文献
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4. 研究方案
采用实证分析法和比较分析法两种研究方法实证分析法：
运用前人理论研究的基础上，以南京市浦口区江浦街道环北路南侧、江淼路北侧地块物业管理为实例，对项目的前期策划进行分析，并在此基础上归纳和总结，理由房地产项目的优势：周边商圈便利、文化底蕴等来设计不同的定位模式和营销手段。
比较分析法：通过市场调研，找出与项目拟建地点、城市类型、经济发展水平等因素相似的项目，进行全方位的比较分析，为南京市浦口区江浦街道环北路南侧、江淼路北侧地块物业管理找准项目定位，确定目标客户群，为项目的开发提供切实可行的依据。
5. 工作计划
第1周:制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献
第2周:了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查
第3周:制定最后的调查内容及方法，完成开题报告
第4周:完成市场调查和英文资料的翻译
第5周:完成项目设施规划、空间管理规划的制定与策划工作
第6-7周:完成项目物业管理组织形式、管理收费和资产管理计划的制定与策划
第8-9周:撰写报告，完成毕业设计初稿
第10-11周:完成小论文初稿第12周:形成终稿并打印成册
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