1. 研究目的与意义
随着社会分工的日益深化，近年来随着房地产行业的兴起，据预测：在今后的20年中，新建住宅面积将达80亿平米以上，而人均住宅面积将达到30平米，累计产生的服务需求是巨大的，这意味着中国的物业管理市场将出现空前繁荣的局面，随着中国加入WTO后，物业管理正面对着国内与境外的竞争。技术优势，价格优势，体制优势，尤其高档物业管理，环保高新技术及大型设备管理吸引大部分消费者，从而中国的物业管理企业正在处于机遇与挑战并存的环境发展中，面对竞争激烈而管理范围日益完善，服务理念提升的新局面中，要做的就是不断提高企业竞争力，要做到以客户为本，创造和谐理念。在这个时期内，物业管理的深入开展与物业管理人员的培养与培训是一项长期而重要的工作。
2. 课题关键问题和重难点
l 物业管理招投标：随着房地产行业的高速发展与物业管理公司的不断出现，物业管理市场逐渐形成，也为物业公司的竞争提供了可能，物业管理与业主之间才能进行双向选择，但是由于物业公司的管理能力与管理水平参差不齐，物业管理招投标所表现出的超前性及阶段性，物业在招投标进入经济生活中时必然带来一些研究的问题。
l 物业维修管理：物业是由使用功能，物质性能，与建筑形象这三个基本要素形成的，适时地维修管理能够促进物业的保值与增值，增强物业的安全性能，提高住户与安全质量，为业主增加财富，节省建房资金，为国家带来直接的经济效益。
l 物业设备管理：物业设备是物业建筑内部附属设备的简称，是构成物业建筑实体的有机组成部分，为业主与用户提供工作，生活的环境而设置的并由专业人员承担，管理的效果和质量直接显示物业管理公司服务质量的好坏与技术水平的高低，反映物业公司形象，维修工作的好坏直接反映设备在运行中技术性能的发挥，因而加强设备维修工程的处理，难点也越来越大。
3. 国内外研究现状（文献综述）
物业管理是深化房地产改革，实行房屋商品化的需要，具有繁荣与完善房地产市场的作用，它有助于提高房地产投资效益加强物业管理不仅能使物业保值，还能使房地产增值，可以使物业处于完好的状态与正常运行，从而推动该物业价格的上升。物业管理能够树立城市形象、完善城市功能，改善居民生活环境既提高居住水平的基础工作。它能推动外向型房地产与涉外经济的发展，加快中国房地产与国际接轨，改善大陆投资条件，投资环境的必要措施，它更能提高房地产企业综合开发企业的声誉，所以，房地产开发企业已经意识到物业管理的重要性，培养物业管理人才，并将其作为企业战略经营的战略之策。
方芳 吕萍编著《物业管理》中谈到物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有；①房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督；②房屋设备设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务。第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等，因而物业管理不仅仅涵盖在居民的居住环境中，也涵盖在居民的生活里，而为了让小区居民能够生活在舒适的环境，幸福指数上升，开发商就必须聘请相关资格且有能力的物业公司进行管理。
赵继新 刘晓春编著《物业管理案例分析》中谈到物业管理发展缓慢，市场化程度不高，这些地区消费者基本不具备物业管理消费概念，因此对物业管理的接受程度不够，这也导致在这些地区物业管理市场渗透率较低。即使进入，为占领市场和保证服务质量也需要付出较高的成本，最终结果甚至会出现社会效益与经济效益不佳的局面，物业管理人员素质和专业化水平不高，竞争机制不健全等这一系列的问题的存在影响着我国物业管理的健康发展，影响着物业管理企业经营的深度和广度，这些问题如果得不到解决将成为阻碍我国物业管理行业发展的绊脚石。由此可见在我国物业公司要想在未来竞争中获取优势就必须加强物业公司人才素质的培养，向国外学习先进的物业管理理念与知识，进而不断提高我国整个物业管理水平。
4. 研究方案
l 物业管理项目前期策划:根据项目的历史背景，建筑功能以及建筑档次一系列因素，制定一系列物业管理规定，相关规定必须严格按照国家制定的物业管理手册进行制定，再具体落实前设计调查问卷就有关问题进行调研分析，并对业主提供相关建议。
l 物业管理着手阶段：本着以人为本的原则，在房地产产品交付之前向业主提供专业化建议，并委派顾问就有关业主担心的问题提供解决的方案，充分了解客户诉求，充分接受业主善意的建议并对物业在今后运营过程中所暴露的问题有所防范。
l 物业管理正式运行阶段:明确各级单位间的责任关系，加强物业管理人员的自身素质修养教育，在运营过程中要对各项规章制度落实到实处，比如定期对电梯等公用设施进行维修，对于在运行过程中暴露的问题要重点解决，并记录档案。在加强自身能力建设的同时，走访业主，缓和公司与业主之间的矛盾，要进行环境保护与公益项目的宣传，打造一个干净整洁的小区环境和以人为本的和谐氛围。
5. 工作计划
前期要查阅境外国家物业管理的方案，了解新技术，新方法，并设计出一套适合于居民切身利益的新调查问卷，发放给居民填写，并向有关物业公司负责人及时汇报，提点建议，并介绍相关的新管理方法，希望能够改进服务质量，满足大众需求。中期与居民保持长久的联系，希望可以与居民一起想物业公司提出改进的建议，吸引更多潜在的消费者，要求物业公司能够贯彻例行检查制度，认真贯彻好质量管理体系，完善各管理处的档案管理资料，可以通过适当的增加物业管理费来满足大众对于环境，生活及公共设施等方面众多要求，要增加信息公开栏，物业费等要在眼光下公开，要透明化，更要接受居民的监督，与物业管理人员多交流，了解他们的素养等内容，后期在加强自身能力建设的同时，提高小区业主各方面的综合素质，定期对物业公司向业主提供的服务做好反馈，缓和二者之间的矛盾，更要开展物业公司与业主间的互动与宣传。
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