1. 研究目的与意义
本项目建邺区河西南部NO.2016G14地块(二类居住用地)，规划总面积为26380.32平方米。其东至南京河西新城区开发建设管理委员会等单位用地，南至和熙臻苑住宅小区，西至友谊街，北至邺城路。建邺区与江宁区、秦淮区相连，交通十分发达，地铁已全线开通，具有优势的地理位置，是南京重要发展区域。
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的要求，房地产投资已经成为全国较强的支柱性产业，同时现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新的台阶。作为一名工程管理专业的学生，毕业设计是我们踏入工作岗位之前的一次大练兵。在此次御水臻苑市场营销方案项目中，我将以企业营销管理理论为依据，综合运用所学的有关理论知识去独立分析熟悉和掌握市场营销的内容体系、操作程序、方法和技能等，提高解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础.
2. 课题关键问题和重难点
以下是具体的关键问题：
1、宏观环境研究(1)城市经济的发展态势和水平如何?(2)城市居民收入和消费水平如何？(3)城市规划对一般房地产开发和特定项目有何影响？(4)项目发展面临的主要机会和威胁是哪些？2、消费者及竞争者研究
(1)消费者对产品需求及需求特征；(2)消费者对产品购买决策过程及影响因素；
3. 国内外研究现状（文献综述）
在张庚全的《论房地产营销策划方案的设计与实施》中表明房地产营销的成功是房地产企业发展壮大的先决条件。确实，房地产开发企业为了取得较好的营销目的，在进行宏观、市场环境分析的基础上，优化组合可动用的各种外部资源和内部资源，制定计划并统筹执行的过程。房地产营销是一项庞大的系统工程，它包含了房地产开发项目的每一个环节。房地产营销也可以说是开发商从土地使用权获取、市场调査分析、市场定位、客户选择、物业后期管理的全程营销。房地产营销必须具备全局性的营销观念，需进行整体营销、全程营销，所以房地产营销不但包括房地产营销战略与战术分析，还在此基础上确立区域位置、物业类型、主题、规划设计、物业管理以及相关人员组织等一系列工作。同时房地产营销具有很强的区域性：每个区域的经济状况、消费特征、竞争环境自然环境等不同。而且体系庞大：由市场调查、分析、定位、规划设计、建筑施工、广告宣传、销售执行、售后服务等几个阶段组成。而房地产营销就是将这些阶段有效的串联起来并进行资源的有效配置，发挥最大效能。
《论房地产营销策划方案的设计与实施》指出房地产营销策划是结合房地产项目内外部环境，并有效运用经营资源的基础上，筹划营销活动的方针、目标、战略以及实施方案以及思维的过程。所以，房地产的营销策划必须有一定的根据性，其步骤一般包括以下阶段:房地产市场调研，房地产市场细分，房地产项目定位，房地产营销方案设计，房地产营销方式与创新，房地产销售执行与策略调整等。
在《房地产传统营销与网络营销的整合探析》这篇论文中指出房地产的传统营销手段及其优缺点。为本项目接下来的营销提供了很好的思路。例如，传统方法主要有房地产的推广工作人员利用大众媒体如报纸、杂志、电视、公交站台广告、电话、人脉等方法来对其房地产产品进行销售。当然，这是一种直线的单向传递，这种营销方式费时费力费财。
4. 研究方案
随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多概念和创新楼盘的消费者越来越看重楼盘本身的质量。因此，在确定策划方案时，既要是消费者所关心的，也要是能让他们实实在在感受得到的。以下是利于营销的方案设计：
(1)建筑风格的设计及户型设计
对消费者来说有风格的建筑风格要获得他们认同与目标客户心理特征相符。例如针对年轻的白领商务人士打造的酒店式公寓在风格上就要引人向上，使建筑风格成为住户的精神寄托之一。
5. 工作计划
周次 | 工作内容 | 检查内容 | 备注 |
1 | 了解毕业设计有关要求,完成英文翻译的修改。熟悉任务书，完成开题报告。 | 检查英文翻译、开题报告 | |
2 | 阅读房地产营销方面资料，归纳分析近年来房地产发展状况。 | ||
3 | 进行宏观环境研究以及房地产市场调研。包括了解城市经济的发展态势和水平如何以及项目发展面临的主要机会和威胁是哪些？ | 调查报告 | |
4 | 进行消费者及竞争者研究。了解消费者的产品需求及需求特征、消费水平等以及房地产竞争者的研究与对比，找出自己的优势与劣势。 | ||
5 | 对房地产市场进行细分及房地产项目定位。从消费者需求的差别出发，把房地产市场划分为可识别的相同或相似的欲望，进一步确定发展方向。 | ||
6 | 进行地产营销方案设计，切实调查了解消费人群的需求来进行方案设计。 | ||
7 | 房地产营销方式与创新，将传统与革新方式相结合 | ||
8 | 房地产销售执行 | ||
9 | 房地产销售策略改进 | ||
10 | 完成论文初稿 | 检查论文初稿质量 | |
11 | 论文规范性检查、内容检查并修改 | 检查毕业设计成果质量 | |
12 | 论文规范性检查、修改；准备毕业设计答辩 | 检查毕业设计成果质量；毕业设计答辩安排 | |
13 | 答辩 | 进行答辩 |
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