1. 研究目的与意义
2. 课题关键问题和重难点
本课题的任务是对云溪璟园项目市场营销方案进行研究，其主要工作包括根据南京市的规划条件及云溪璟园相应的资料数据，以房地产公司角度，通过调研分析等流程，结合项目的定位设计、财务评价、建设方案等制定经营方案及营销策略。
该课题的难点主要集中在项目定位方面。首先是目标客户定位。客户定位是产品定位、形象定位的基础和前提，从客户对地域喜欢程度、户型要求程度、居住环境满意程度等方面考虑，有针对性地锁定潜在客户群体。如果客户定位不科学、不正确，该项目的营销方案实施也是盲目和被动的。再者是楼盘自身形象定位，合适准确的形象定位有助于客户理解产品内涵，对楼盘理念产生强烈认同感并促进消费。如果项目定位产生问题那必然会使营销方案的制定产生偏差，从而影响产品销售。
3. 国内外研究现状（文献综述）
伴随着中国城镇化进程的稳健发展与中国经济的发展，房地产经济在国民经济中占有重要地位。国民经济的稳定增长，人民群众生活质量的提高和认知的改变，新的二三胎生育制度等因素影响，使人们在购买房产时对于房地产项目有更高的期待值和要求，尤其是在房屋的整体户型结构，文化氛围，物业服务质量以及周边便民商业配套设施设置等方面。因此如何在日益激烈的房地产行业里树立良好的品牌形象与市场口碑，不断强化自身的竞争优势，拓展市场占有份额，已经成为广大房地产开发商的重要任务。与此同时，房地产行业出台的营销方案与房地产开发有着至关重要的联系。营销工作是房地产行业中至关重要的一个环节,选择正确得当的房地产营销战略,可以帮助企业有效整合所有相关的项目资源,加快资金的周转流动,保持公司的竞争力和盈利能力,进而保证房地产公司的可持续发展。
吴翔华教授在《房地产营销策划》一书中指出，研究房地产项目营销策划对于提高房地产开发企业的营销素质，增强房地产开发企业的活力和竞争力，健康、稳步地发展房地产业，更好地满足人们生产和生活的需要，都具有现实意义。他认为由于房地产产品以及房地产市场存在着特殊性，这决定了房地产营销策划存在着系统性、整体性、政策和法律敏感性等特征，并总结出我国房地产营销策划逐渐趋向整合营销，要想提升房地产价值，创造新的市场，必须改变从静态角度分析市场的局面，以动态观念主动迎合市场挑战来进行营销策划。
学者李冲在《HD房地产公司F项目市场营销策略研究》一文中表示，2017年开始,随着中央政府对社会提出“高质量”、“发展可持续发展”和“绿色环保”等新要求,“,房地产行业也面临新的发展要求，充分利用“互联网 ”、“大数据 ”、“智能 ”等新技术可作为营销的重要技术渠道，增强开发商与客户群体的互动，帮助企业整合项目所有相关资源，加快资金的周转流动,保持公司的竞争力和盈利能力,进而保证房地产公司的可持续发展。房地产新媒体营销正逐步发展,在房地产运营中起着越来越大的作用。
4. 研究方案
本课题的任务是对云溪璟园项目市场营销方案进行研究，采用理论研究与实例研究相结合的方法，将营销理论研究与房地产营销实践相结合。根据所学的房地产营销理论知识，深入分析房地产市场营销环境和竞争现状，把握中国房地产市场总体状况和发展趋势;利用PEST竞争力模型分析南京房地产的行业竞争环境，明晰云溪璟园的竞争地位;利用SWOT分析法分析云溪璟园项目的优势与劣势、机会与威胁，寻找扬长避短、利用机会、规避威胁的途径;然后从从STP和4Ps营销理论出发,思考提出了自己对云溪璟园营销策略的一些见解，制定适用于云溪璟园项目的市场营销方案。主要研究方法如下：
①文献研究法。本论文通过访问查阅中国期刊全文数据库、中国优秀博硕士论文数据库、中国科技期刊库（维普）等电子数据资源，阅读各类书籍，搜集了国内外有关房地产营销的最新的期刊文献，从而获得了翔实的资料数据。从本项目的实际情况出发，为其制定切实可行的市场营销方案。本论文本着严谨务实的科学态度，仔细对相关著作进行分析、研究，辨别真伪，集散为整，为本文奠定了深厚的理论和数据基础。
②问卷调查法。根据该项目相关问题与房地产行业相应资料数据，明确主题，制定问卷，发放问卷并及时回收，确保问卷调查覆盖范围广泛且结果准确，并回收问卷整合数据，进行研究分析。
5. 工作计划
第1周：收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。
第2周：了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。
第3周：市场研究（1）市场研究的第一步是弄清对该房地产项目市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该楼盘市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。(2）熟悉房地产销售的程序、方法与要求，增强房地产销售的策略．技巧与服务本领(3）掌握房地产销售全过程的基本内容与要领。从房地产销售的具体过程中总结出市场与消费者对房地产产品的需求。
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